住宅を購入するときの夫婦間の贈与について。贈与税がかかる場合や知っておきたいこと

住宅を購入したり、新築したりするときは、夫婦間または、両親や祖父母からお金の贈与を受けることもあるかもしれません。贈与を受けたときにどのような場合が贈与税の対象となるのか、また贈与税がかからないときはどのような場合なのかについて調べてみました。

夫婦間で贈与税がかかる場合は、所有権登記や住宅ローンなどの名義人と、実際支払う人が違う場合のようです。詳しくご紹介します。

共有名義の割合と出資金額の割合が違う

住宅購入や新築するとき、不動産登記という土地や家の所有権を証明するための手続きが必要になるようです。不動産登記の名義人を夫と妻の共有名義にした場合、共有名義の持分割合と、住宅購入の出資金額の割合が違うと、贈与税がかかってくる可能性があるようです。

例えば住宅購入の出資金額を妻が1割、夫が9割出すとしたら、共有名義の持分割合も妻が1割、夫が9割と同じにすることで贈与税がかからないようです。

名義人とは別の人がローンを払う

所有権登記や住宅ローンの名義人と、ローンを支払う人が違うと贈与税がかかってくる可能性があるようです。例えば夫名義のマンションを夫婦共働きの収入から返済していたり、夫が名義人の住宅ローンを妻や両親が肩代わりして支払っていた場合贈与税がかかってくるようです。

特例を使ったり、贈与を贈与税の基礎控除額以内にしたりすると、夫婦間で贈与税がかからない場合もあるようです。どのような場合がかからないのでしょうか。

婚姻期間が20年以上

国税庁の資料によると、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できるという特例があるようです。

婚姻期間20年以上という条件の他にも特例を受けるための条件がいくつかあるようなので、特例を受ける場合に確認しておくとよさそうです。また控除を受けるためには確定申告で申告する必要があるようなので、確定申告を忘れないようにしましょう。

110万円以内

国税庁の資料によると、贈与税の課税方法には「暦年贈与税」と「相続時精算課税」の2つがあるようですが、暦年贈与税の場合、1年間に贈与された財産の合計金額が110万円以下なら贈与税がかからないようです。

住宅購入のときも夫婦間での贈与が110万円以下なら贈与税は発生しないようです。贈与が年間で110万円以上あった場合は、基礎控除額である110万円を差し引いた残りの額に対して贈与税がかかるようです。

贈与税がかかる場合、どれくらいの金額になるのかを自分で調べることができる計算式があるようです。国税庁の資料を元に、贈与税額の計算式と具体例をご紹介します。

贈与税の計算式

1．1年間にもらった贈与額の合計を計算します。

2．その合計額から、基礎控除額110万円を差し引きします。

3．差し引いた金額から、差し引いた金額に応じた税率を乗じます。

4．同じく差し引いた金額の控除額を差し引きします。

税率と控除額は、基礎控除額を差し引いた金額に応じて変わってくるようです。税率と控除額は国税庁の資料の中の「速算表」で確認してみましょう。

具体例

国税庁の資料によると、贈与税の計算式の中で使用する税率と控除額には、一般贈与財産用と、特例贈与財産用の2種類の速算表があるようです。ここでは、夫婦間の贈与などの計算に用いられる一般贈与財産用の速算表を使って贈与が400万円だった場合の具体例をご紹介します。

「税率は20％」
「控除額は25万円」

（贈与の合計額）－（基礎控除額）＝（課税価格）
　
　400万円　　 －　　110万円　 ＝　290万円

（課税価格）✕（税率）－（控除額）＝（贈与税額）

　　290万円 ✕　20％ －　25万円　＝　33万円

贈与の合計が400万円の場合、贈与税額は33万円になるようです。その他の具体例については、国税庁の資料を参考にするとよいかもしれません。

贈与税について知っておきたいことをご紹介します。

複数の人から贈与を受けた場合

国税庁の資料によると、暦年課税の課税方法では、1年間に複数の人から贈与を受けたとき、贈与者の人数に関わらず贈与を受けた財産の合計額が110万円以上になると贈与税がかかってくるようです。

親から資金の贈与を受けた場合

自分の父母や祖父母などから、住宅を購入するときや新築を建てるときの資金として贈与を受けた場合、一定の要件を満たしていれば非課税となる制度があるようです。この制度を利用するためには、条件があったり確定申告をする必要があります。非課税の対象金額は、贈与を受けたときや、家の条件によっても変わってくるので、国税庁の資料を参考にしてみてください。

親からの資金を相続として受けた場合

相続時精算課税制度という、60歳以上の父母から20歳以上の子に対して財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度があるようです。親が住宅購入や新築等で資金を贈与する場合、一定の条件を満たせば、贈与者が60歳未満でもこの制度を選択することができるようです。

この制度を利用すると、限度額2500万円までが非課税となるようです。贈与を受けたものが、受けた年の1月1日の時点で20歳以上になっていることや、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに贈与額を住宅の資金に全額当てて住宅を購入することなどさまざま条件があるので、事前に確認しておくとよさそうです。

夫婦間での住宅購入の際、所有権登記の名義人とローンなども含めた住宅購入に関わる金額の出資者が違っていたり、所有権登記の持分割合と出資割合が異なる場合、贈与税が発生することがあるようです。婚姻期間が20年以上の夫婦間の場合や、父母や祖父母からの贈与では、控除額が増える制度もあるようなので、制度などを検討しながら住宅の購入ができるとよいですね。

※記事内で使用している参照内容は、2018年7月7日時点で作成した記事になります。